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地产项目成本管控,土方工程最难

作者:小编 时间:2021-08-27 22:00:46 点击:

土方工程是施工中的主要项目之一,包括场地平整、路基开挖、人防工程开挖、地坪填筑、路基填筑和基坑回填。


土石工程是建筑施工的重要组成部分,难度大、强度大,需要在施工过程中严格控制。通常涉及土石方工程的开挖和回填,对工程项目进行科学管理和施工,确保土石方工程的质量和安全。


土方开挖意味着一个项目建设的正式开始,对于一个项目来说具有里程碑的意义。


土方量很大。对于一个项目来说,它需要花费数百万和数千万。特别是近年来,国家对环保要求的不断提高,导致土方价格不断上涨,进一步增加了土方在整个成本中的比重。


土方工程有其特殊性:


1.个性化相对较强


每个项目的场地平整程度和地质条件不同,导致每个项目的土方工程涉及的问题也不同


2.地域性和垄断性


众所周知,土方工程技术含量低,门槛低,受地域主义影响较大。一般来说,土方工程可以选择的施工队伍大多是工地周边乡镇的施工队伍


一些地区还成立了所谓的行业协会,比如河南省的很多城市,导致土方价格成为市场竞争,趋向卖方市场


由于这些特殊性,土方工程的成本控制一直比较粗放,空间也比较大


今天和大家分享一下土方工程的成本控制


土方工程是房地产项目成本控制的最大难点

土方工程包括什么


1、土方量


土方工程主要包括四大类


场地平整、土方开挖、土方回填和残土处理


土方工程是房地产项目成本控制的最大难点

平地


场地平整是指将原有地面通过挖高填低的方式改造成满足人们生产生活需要的场地平面。具体来说,室外设计地坪和自然地坪均为现场挖填平整,平均厚度在0.3m以内,平均厚度在0.3m以外的归为相应的土方工程。


挖土


底宽≤7m,底长>底宽3倍的沟槽


底长≤3倍底宽,底面积≤150m2为基坑


超出以上范围,为一般土方


土方回填


土方回填是建筑工程的填筑,主要包括基础填筑、基坑(槽)或管沟回填、室内地坪回填、室外场地回填及平整等。


剩余土壤处理


当土方开挖量大于回填量时,就会产生多余的土方,需要消耗掉,这就是所谓的余土处置


2.土壤分类


不同的土壤带来的挖掘、破碎和运输成本会有所不同


2.1土壤和石头的分类


根据坚硬程度,土和石可以分为四类:普通土、硬土、绿松石和硬石


房地产项目成本控制中,土方工程是最难的房地产项目成本控制,土方工程是最难的房地产项目成本控制,土方工程是最难的

2.2干土、湿土和淤泥的划分


(1)干土和湿土的划分以地质调查资料的正常地下水位为准。正常地下水位以上的干土和地下水位以下的湿土;或地表水排放后,土壤含水量≥25%时为湿土


(2)当含水量超过液限,土水混合物处于流动状态时,为污泥


土方工程是房地产项目成本控制的最大难点

土石方计算


1.几个概念


1.1真实方和想象方


土方量按开挖前的自然压实量计算,而不是开挖后的土方量。我们都知道开挖后会有一定的缺口,这两个量是有一定区别的。通过下表中的换算,我们可以看到,如果自然压实体积为1m,则挖掘出的假想方体积为1.3m


1.2分级


为防止土墙坍塌,保证施工安全,当开挖超过一定深度或填方超过一定高度时,应从其边缘放出足够的坡度,土方坡度一般用坡度和坡度系数表示


设置坡度系数为土墙坡度底宽b与基底高度h的比值,即m=b/h,设置坡度系数为数值。(例:当b为0.3,h为0.6时,分级系数为0.5)


房地产项目成本控制,土方是最难的房地产项目成本控制,土方是最难的

1.3挖底面积:


(1)一般土方和基坑应按图中所示垫层尺寸和工作面宽度的水平投影面积计算


(2)沟槽按基础垫层宽度加工作面宽度(超过放坡起点时,加放坡增量)乘以沟槽长度计算。


土方工程是房地产项目成本控制的最大难点

1.4挖掘深度


(1)当室外设计地坪标高和自然地坪标高≤ 300mm时,开挖深度按基础垫层下表面标高至室外设计地坪标高计算。


(2)当室外设计地坪标高与自然地坪标高> 300 mm时,开挖深度按基础垫层下表面标高至自然地坪标高计算。


2、土方计算常用方法


2.1 DTM方法


利用DTM模型(数字地面模型)计算土方量,就是根据现场测得的地面点坐标(HZ)和设计高程,通过生成三角网,计算出每个三棱柱的填挖量,最后将填挖边界累加到规定范围内。


土方工程是房地产项目成本控制的最大难点

2.2网格方法


地形图分为若干个一定尺寸的正方形,根据设计标高和自然标高确定各开挖点的开挖高度和零点位置,分别计算出各正方形开挖量的计算方法。该方法常用于大面积土石方估算,适用于地形起伏较小、坡度变化平缓的场地。


土方工程是房地产项目成本控制的最大难点

2.3等高线法


当地面起伏较大,坡度变化较大时,可采用等高线法估算土方量,在地形图精度较高时更为合适。等高线法的工作内容和步骤与网格法大致相同,区别在于计算场地平均高程的方法。


土方工程是房地产项目成本控制的最大难点

2.4分段法


断面法可用于计算地形变化大、场地狭窄的带状地区的土石方量。


2.5平均高程法


采用平均高度法,每20m测量一个破碎台阶点,所有破碎台阶的高度相加,取平均值作为测量区域的平均高程。施工单位通常采用这种方法,但这种方法误差较大。


3、网格土方计算方法


计算步骤1(首先计算每栋楼和车库的开挖量,然后计算场地的开挖量):


(1)计算原始标高:根据网格计算各建筑、车库原始自然标高的平均值;


(2)计算开挖深度=各建筑及车库原始自然标高平均值-垫层底标高;


(3)计算开挖底面积:从各建筑物和车库基础图中的圆形面积开始(注意垫层和工作面的宽度)


(4)不考虑边坡设置的开挖量=开挖底面积×开挖深度


(5)考虑边坡开挖量:


(5.1)总开挖量=不考虑放坡时的开挖量+放坡三角形截面积×放坡周长


(5.2)棱柱体开挖总体积= 1/6(s以上+4s中间+s以下)*H


注:S上、S中、S下——坑底上、中、下段开挖面积(包括工作面和边坡宽度);H—挖掘深度


(6)除建筑和车库外的外场土方开挖量=场地土方开挖面积×场地土方开挖深度


(7)回填体积:


(7.1)第一注:第四条、第五条计算的开挖量为天然阶地以下的开挖量;


(7.2)基础回填体积=设计室外地坪下的开挖体积-设计室外地坪下埋设的基础体积


基础回填体积=土方开挖后低于标高的开挖体积-土方开挖后埋于标高以下的基础体积


(7.3)场地屋顶、房间中心和地下室以上回填=回填面积×平均回填厚度


计算步骤2(先计算场地的开挖情况,再计算各建筑物和车库的开挖情况):


(1)计算原始高程:根据网格计算场地原始自然高程的平均值


(2)计算场地土开挖深度=场地自然标高平均值-设计室外地坪标高-种植土厚度


(3)计算土方开挖量=土方开挖面积×土方开挖深度


(4)计算各建筑物和车库的开挖深度=土方开挖后各建筑物和车库区域的标高-垫层底标高


(5)计算各建筑物和车库的开挖量:与第一步第3-5项相同


(6)回填体积:


(6.1)基础回填体积=土方开挖后低于标高的开挖体积-土方开挖后埋于标高以下的基础体积。


(6.2)场地屋顶、房间中心和地下室以上回填=回填面积×平均回填厚度


土方工程是房地产项目成本控制的最大难点

土方工程的成本控制


土方工程的成本控制应贯穿于从土方方案策划到土方结算的全过程


1.土方规划阶段


土方计划阶段是确定土方成本最关键的阶段,主要是确定土方计划


(1)充分利用地形


场地布置需要充分利用地形。对于高差较大的地块,尽量按势而建。一方面可以减少土方的开挖,还可以形成更有特色的坡地建筑,增加客户的体验


(2)做好土方平衡


土方平衡是通过“土方平衡图”计算出需要在场地高处挖出、低处填筑的土方量,从而知道计划运进运出的土方量。这就是现场平衡工作。在规划基础开挖施工时,尽量减少运进运出土方量的工作不仅关系到土方成本,而且对场地布置也有很大影响


(3)控制开挖深度


基坑开挖深度直接影响土方量,主要包括以下方法:


①升起车库


如果当地规划允许或者政府允许,可以将车库顶标高抬高,做成半地下形式,既可以减少土方开挖深度,又可以增加地下车库的通风,提升客户体验


(2)控制地下室层高


严格控制地下车库层高,采用无梁楼板和合理布置管线降低地下车库层高,住宅地下车库层高控制在3.6m左右


③减少地下车库层数


通过合理设置柱距、紧凑划分车位、大小车位匹配等。,提高停车效率,尽可能减少地下车库的层数,从而减少开挖深度和土方量


(3)充分考虑现场厄运


对于场地较大、开发条件允许的项目,在开挖前期需要考虑场地内的土体储存,回填时利用土体进行回填,可以减少土方外运和外协带来的成本增加


(4)重视地质勘探报告


通过地质勘探报告充分了解本项目地下土质情况,提前编制土方计划,同时为后期编制准确的投标清单提供数据依据


2.投标阶段


招标阶段工作是否到位,关系到获得的土方价格


(1)市场研究


有必要了解项目区域内的土方价格,便于后期投标比价或直接委托价格谈判;同时,基于招标永远不能直接委托的原则,有必要对区域土方的市场化进行研究


(2)了解土方的稀缺性


如果项目周边其他项目出现土壤短缺/过剩,且工期节奏与本项目基本一致,可考虑相互配合,实现项目间土方平衡,减少土方运输或购买外来土壤带来的成本增加


(3)定价方法


定价方法可以是全面的,从不分项。如果进行招标,建议采用大宗合同综合单价,不区分土方、石料、淤泥、建筑垃圾、开办费;特别需要明确弃土场的位置,建议明确全面考虑弃土场距离,避免施工过程中因弃土场变化引起索赔


但综合单价中包含的内容需要提前说明,为方便投标人估算石料数量,需提供地质勘察报告作为投标依据之一。计量方式事先约定,不扯皮,事后结算。


界面划分一定要明确,最终验收需要景观单位参与并签字,避免因苗木死亡造成植土失败。


(4)严格明确标准


土方是标段周边的重灾区,清标时一定要小心。除了对价格本身的评估外,还要加强对投标的评估,比如检查投标电子文件的创建者和创建时间,比如在网上投标时检查投标id,审核报价是否相关和正规。


3.施工阶段


(1)做好旁观工作


土方施工过程中有必要进行袖手旁观测量,尤其是测量标高时。如果没有现场监测,土方单位对土方量影响很大。同时,如果合同中各种土壤的价格有差异,需要做好各种土壤的接收确认工作


(2)认真选择施工方案


施工方案要充分论证。比如碎石的方式有很多,比如爆破、破碎锤、风镐等,价格相差很大


(3)谨防超挖


超挖是土方工程施工中常见的问题。如果发生,应及时发现并记录


摘要


土方个性强,工程量大,成本高,是成本控制和成本优化的重中之重。施工中要做好前期规划、单位选择和严格控制


而且土方是客户不敏感的项目,造价人员要多考虑土方,严格控制成本


来源:有一个管理共享交换(UD _管理)。本文已获授权,感谢原作者。


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